De financialisering van de huisvesting in België en het buitenland

In deze analyse verklaart Manuel Aalbers, hoogleraar geografie aan de KU Leuven, het fenomeen van de financialisering van de huisvesting. Huisvesting wordt steeds meer een financieel product. De financialisering kan verschillende vormen aannemen, afhankelijk van de lokale context, de nationale en stedelijke realiteit. De analyse vertelt ons over de financialisering en de complexe mechanismen die het model van woningverwerving en -financiering van de huisvestingsmarkt transformeren.

Naar aanleiding van het colloquium “Van wie is Brussel”, stellen we een reeks analyses voor, geschreven door verschillende specialisten inzake huisvesting. Voor de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) is het essentieel om onze manieren van wonen in de stad te heroverwegen, zodat ze zich op een veerkrachtige manier kan ontwikkelen om te voorzien in de basisbehoeften van haar inwoners op de middellange en lange termijn. Zie ook meer analyses van BBROW hier.

Wat is Financialisering?

Wonen is kapitaalintensief en daarom is de productie en eigendom van woningen altijd afhankelijk geweest van financiering. Niet alleen huiseigenaren, maar ook verhuurders en bouwbedrijven hebben altijd grote behoefte gehad aan geld om woningen te kunnen kopen, verhuren of bouwen. De term ‘financialisering van de huisvesting’ suggereert dat woningen steeds afhankelijker worden van financiering. Het betekent niet dat het wonen geheel of alleen betrekking heeft op de financiering. De suffix ‘-isering’ in de term financialisering duidt op een actie of proces. De meest elementaire definitie van ‘financialisering’ zou dan zijn: het proces van het financieel-achtig worden. Een bredere definitie zou kunnen zijn: “De toenemende dominantie van financiële actoren, markten, praktijken, metingen en vertogen, op verschillende schaalniveaus, met als gevolg een structurele transformatie van economieën, bedrijven (inclusief financiële instellingen), staten en huishoudens” (Aalbers, 2017). Deze definitie betekent dat financialisering bestaat uit verschillende processen, die zich op meerdere schalen bevinden. Het impliceert dat het niet eenvoudig is om de financialisering in zijn geheel te bestuderen. Huisvesting biedt, net als andere vormen van vastgoed, een kritische uitlaatklep voor investeringen, d.w.z. het fungeert als een ‘ruimtelijke fixatie’ (spatial fix) voor een endemische staat van overaccumulatie (Harvey, 1978), een plek waar kapitaal kan worden geïnvesteerd — gefixeerd — en daardoor voor een bepaalde tijd kan worden opgesloten in een plaats. De absorptie van kapitaal door onroerend goed is een van de bepalende kenmerken van het huidige financiële, vastgoedgedreven accumulatieregime (Fernandez en Aalbers, 2016). Henri Lefebvre (1974), David Harvey (1978) en anderen hebben de verbanden tussen verstedelijking en kapitalisme getheoretiseerd en beweren dat de gebouwde omgeving essentieel is geworden voor zowel het creëren als het opslaan van meerwaarde, d.w.z. een plaats waar winsten uit andere sectoren van de economie worden geïnvesteerd om meer winst te genereren.

In dit hoofdstuk ga ik in op de verbanden tussen wonen en financialisering. Soms wordt de term ‘de financialisering van de huisvesting’ gewoonweg gebruikt als steno voor de toenemende afhankelijkheid van hypothecaire leningen, en dus schulden, voor de financiering van huiseigenaarschap. Toch is dit, zoals ik in dit hoofdstuk zal laten zien, slechts één vorm van de financialisering van de huisvesting. Er zijn vele andere vormen en uitingen van dit fenomeen. Het doel is niet om een volledig overzicht van de literatuur te geven, maar om verschillende vormen of elementen van woningfinancialisering aan te geven. In het laatste deel zal ik de financialisering van de huisvesting in België bespreken.

De Onbeperkte groei van Hypothekaire kredietverlening

De twintigste eeuw kan gemakkelijk de eeuw van het hypothecair krediet worden genoemd. Een studie van 17 geselecteerde geavanceerde economieën, waaronder België [1], over de periode 1870–2010, toonde aan dat de verhouding tussen de particuliere schulden en het bbp tot 1980 tussen 50 en 60 procent bleef, maar in 2010 steeg tot 118 procent (Jordá et al., 2014). Hoewel dit op zich opmerkelijk is en een illustratie van de snelle toename van de financialisering sinds 1980, is het belangrijk om op te merken dat de schuldenexplosie vooral een explosie van de hypothecaire schuld was. De niet-hypothecaire kredietverlening bleef stabiel tussen 1914 en 2010 en schommelde altijd tussen 41 en 46 procent van het bbp — een opmerkelijk kleine marge, gezien het feit dat dit de gewogen gemiddelden zijn voor 17 landen gedurende bijna een eeuw waarin hele samenlevingen en economieën volledig getransformeerd werden. Wat wel veranderde, was de hypothecaire kredietverlening. Tussen 1870 en 2010 is de verhouding tussen de hypothecaire kredietverlening en het bbp gestegen van minder dan 1 tot ongeveer 7 (Jordá et al., 2014.).

De totale waarde van de huisvesting in de EU in 2011 werd geschat op 22,5 biljoen euro, veel groter dan de markt voor staatsobligaties (7,5 biljoen euro) en de beurswaardering (7,2 biljoen euro) samen (EPRA, 2012). Het huisvestingsvermogen in de EU is tussen 1980 en 2006 met 9% per jaar toegenomen (BIB, 2009; ECB, 2006). De sterkste stijging deed zich voor tussen 1998 en 2006, toen het huisvestingsvermogen steeg van 13,3 biljoen EUR tot 23,2 biljoen EUR (BIB, 2009). Het huisvestingsvermogen daalde tijdens de wereldwijde financiële crisis en is de afgelopen jaren weer toegenomen. Eind 2004 stond er in de Europese Unie (EU) 4,5 biljoen euro aan hypothecaire leningen uit. Twaalf jaar en een ernstige crisis later bedraagt dit bedrag 7,0 biljoen euro (EMF, 2017). De hypotheekschuldquote in de EU is tussen 1998 en 2007 gestegen van 32% tot 47% en vervolgens verder gestegen tot 50% in 2016. Terwijl deze cijfers aanzienlijk hoger liggen in landen als het Verenigd Koninkrijk, Denemarken en Nederland (bijna of meer dan 100 procent in de laatste twee landen), blijven de cijfers in Roemenië en Bulgarije ruim onder de 10 procent (EMF, 2017).

Er zijn veel verklaringen voor deze grote verschillen. Belangrijk is dat landen niet alleen verschillende niveaus van economische ontwikkeling hebben, maar ook verschillende niveaus van huiseigenaarschap, hypothecaire waarborgen en woningregulering, sterk uiteenlopende woonculturen en -tradities en verschillend georganiseerde arbeidsmarkten. Al deze factoren — en meer — hebben de hypotheekmarkten op uiteenlopende wijze vormgegeven, maar wat een gemeenschappelijke trend lijkt te zijn gedurende een aantal decennia is de toename van de hypotheekschuld in vergelijking met zowel het inkomensniveau als de woningprijzen. Dat wil zeggen, de hypotheekschuld neemt sneller toe dan het gemiddelde inkomen en de woningprijzen, maar dit ‘gemeenschappelijke traject’ tussen landen (Hay, 2004; Fernandez en Aalbers, 2016), doet niets af aan de grote verschillen in woningfinancieringssystemen tussen landen.

Tot enkele decennia geleden waren de meeste hypotheekverstrekkers lokale of regionale instellingen. Tegenwoordig zijn de meeste hypothecaire kredietverstrekkers nationale kredietverstrekkers die zich op de wereldwijde kredietmarkt begeven. Dit is niet zozeer het geval omdat kredietverstrekkers mondiale financiële instellingen zijn — de meeste kredietverstrekkers hebben een nationale reikwijdte — maar omdat ze concurreren om hetzelfde krediet op een mondiale markt. In de VS introduceerden Fannie Mae en Freddie Mac, twee door de overheid gesteunde ondernemingen die bedoeld waren om woningeigendom voor huishoudens met lage en middeninkomens te stimuleren, al in de jaren zestig van de vorige eeuw hypotheeksecurisatie. Securitisatie stelt hypotheekverstrekkers in staat hun hypotheekportefeuille te verkopen aan beleggers op een secundaire hypotheekmarkt. Gotham (2012) heeft de de- en herregulering van de hypotheekmarkt bestudeerd en laat zien hoe de Amerikaanse federale overheid stap voor stap securitisatie mogelijk heeft gemaakt. In de decennia daarna — en ook nu nog steeds — werd en wordt in landen over de hele wereld, waaronder België, hypotheeksecurisatie ingevoerd. Telkens moet de staat nieuwe regelgeving invoeren om dit mogelijk te maken. Met andere woorden, de staat ligt aan de basis van de explosieve toename van de hypothecaire schuld en van de wereldwijde financiële crisis.

Huurwoningen en beurgenoteerde verhuurders

In veel landen, maar vooral in Duitsland, Spanje en de VS, zien we ook een reeks fondsen die recentelijk de huurwoningmarkt hebben betreden: private-equityfirma’s, hedgefondsen, vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) en beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Ik verwijs naar de oorspronkelijke aankoop van verschillende vormen van gedecommodificeerde (dat wil zeggen, volledig vermarkte) en niet-volledig vermarkte huisvesting (dat wil zeggen publieke, sociale, coöperatieve, huurgestabiliseerde en bedrijfshuisvesting) door private-equityfondsen en andere opportunistische beleggingsfondsen als de financialisering van huurwoningen 1.0. De financiële situatie van huurwoningen is in de eerste plaats het gevolg van het feit dat de markt voor huurwoningen in de meeste landen van de wereld een grote rol speelt. Net als grootschalige grondverwerving (land grabbing) is het een van de vormen van grondverwerving of primitieve accumulatie in het begin van de 21e eeuw. De volgende fase, 2.0, begint met de conversie naar REIT’s en beursgenoteerde vastgoedondernemingen (Wijburg et al., 2018).

De financialisering van huurwoningen 1.0 in plaatsen als New York en Berlijn vond grotendeels plaats in de zeven jaar voor de wereldwijde financiële crisis (2000–2006) en wordt gekenmerkt door een hoge schuldenlast en complexe financiële deals voor het verwerven van vermarkte en niet-volledig vermarkte woningen. In New York City verwierven private-equitybedrijven ongeveer 100.000 woningen, ongeveer 10% van het huurgestabiliseerde huizenbestand van de stad (Fields, 2015). Huurgestabiliseerde gebouwen kunnen worden gekocht en verkocht, maar als gevolg van de beperkte huren zijn de verkoopprijzen historisch gezien lager dan voor andere gebouwen, hoewel sommige verhuurders bereid zijn om meer te betalen en het verschil te maken door vervolgens hogere huren door te drukken.

Fields (2015) geeft enkele voorbeelden van hoe private-equitybedrijven in New York opereren. Zo verwierf de in Los Angeles gevestigde participatiemaatschappij Milbank bijvoorbeeld in 2007 18 gebouwen in de Bronx voor 35 miljoen dollar. De overname werd mogelijk gemaakt door een lening van Deutsche Bank die vervolgens werd gesecuritiseerd. LaSalle Bank opereerde als de trust voor de securitisatie en verkocht de lening in 2008 aan Wells Fargo. Toen Milbank een jaar later in gebreke bleef, werd de dienstverleningsovereenkomst overgedragen aan een dochteronderneming van het bouwbedrijf Lennar Corporation, genaamd LNR Partners. Inmiddels zijn de gebouwen verslechterd en hebben huurders en maatschappelijke organisaties de verhuurder voor de rechter gedaagd. LNR was echter niet bereid of in staat om de reparaties uit te voeren die door de rechtbank waren bevolen en die LNR ertoe heeft aangezet de gebouwen te verkopen aan een verhuurder die bereid en in staat is om de vereiste reparaties uit te voeren (Teresa, 2016). In 2011 heeft Finkelstein Timberger East Real Estate, een onroerend-goedeigenaar en -beheerder, de gebouwen voor iets minder dan 28 miljoen dollar verworven en de rechtbank beloofd om de nodige reparaties uit te voeren en tegelijkertijd de huurverhogingen te beperken, waarmee de transformatie van financialisering 1.0 naar 2.0 wordt gemarkeerd. In 2012 werd Milbank failliet verklaard. In Duitsland vond in het hele land privatisering en financialisering plaats, zowel in de voormalige DDR (‘Oost’) als in de BRD (‘West’). In de staat Berlijn werden tussen 1990 en 2005 212.000 sociale woningen geprivatiseerd (Aalbers en Holm, 2008). Niet alleen verkochten de 19 verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen duizenden eenheden, twee bedrijven werden volledig geprivatiseerd (GSW en Gehag, met een gecombineerd woningbestand van meer dan 100.000 eenheden). Met de aankoop in 2004 van GSW en haar 65.000 eenheden werd Cerberus, een Amerikaans private-equityfonds ter waarde van 24 miljard dollar, de grootste verhuurder van Berlijn. Voor een prijs van €405 miljoen kon Cerberus de aandelen kopen voor slechts €6.230 per wooneenheid, hoewel Cerberus ook de schuld van GSW op zich nam. De onderneming verwierf nog eens 30.000 eenheden in minstens negen andere transacties (Aalbers en Holm, 2008). Cerberus werd ondersteund door Goldman Sachs’ vastgoeddochter Whitehall Funds. Cerberus en Whitehall waren van plan om GSW en de andere 30.000 woningen voor een paar jaar te houden, door de huur te verhogen, een aantal woningen in de gentrificatiewijken te upgraden en te verkopen (Uffer, 2011), terwijl de onderhoudskosten elders werden verlaagd. Door de crisis was het moeilijker dan verwacht om alle woningen te verkopen, maar in 2011 slaagde Cerberus erin om GSW naar de beurs te brengen, waarmee de transformatie naar financialisering 2.0 werd gemarkeerd. De beursintroductie van GSW werd getaxeerd op 468 miljoen euro, ongetwijfeld minder waar dan Cerberus en Whitehall Funds op hadden gerekend, maar in de veronderstelling dat deze bedrijven GSW verder hebben belast met schulden dan toen Cerberus het in 2004 kocht, realiseerden beide bedrijven waarschijnlijk nog steeds een mooie winst. De onderneming fuseerde vervolgens met Deutsche Wohen, een Duitse REIT met 168.000 woningen, waarvan 116.000 in Berlijn. De grootste residentiële vastgoedbevak van Duitsland, Vonovia, bezit ongeveer 400.000 eenheden. Beide bedrijven breiden uit naar het buitenland en Vonovia beweert met 38.000 eenheden ook de grootste verhuurder van betaalbare woningen in Zweden te zijn. Het bedrijf breidt ook uit in Oostenrijk en, via een joint venture, in Frankrijk. Financialisering 1.0 hangt samen met kortetermijnbeleggingsstrategieën van goedkoop kopen en duur verkopen’. Participatiemaatschappijen en hedgefondsen opereren in een financieel web van meerdere actoren, leningen en securisaties, wat het moeilijk maakt om te begrijpen wie werkelijk de verhuurder is en tot wie huurders hun grieven moeten richten. Participatiemaatschappijen hebben een kortetermijnfocus (3 tot 5 jaar), hebben een hoge hefboomwerking (d.w.z. overladen met geleend geld en weinig eigen vermogen) en investeren doorgaans weinig in onderhoud. Sommige van hun vastgoedaankopen zijn zo sterk gefinancieerd met geleend geld dat de gemiddelde huurprijs per eenheid lager is dan de kosten van de schuldendienst per eenheid, d.w.z. de huur dekt niet eens de rente op de leningen die werden aangegaan om deze eigendommen te verwerven (Fields, 2015; Uffer, 2011). In steden als New York en Berlijn zijn de financiële verwachtingen van de participatiemaatschappijen echter vaak niet uitgekomen. Geld verdienen aan gesubsidieerde huurwoningen bleek moeilijker dan verwacht. Sommige van deze bedrijven zijn simpelweg ingestort, andere moesten hun strategieën bijstellen: zowel de huren als de verkopen leverden minder geld op dan verwacht en de koop- en verkoopplannen moesten dienovereenkomstig worden aangepast (Fields, 2015). Als gevolg van de crisis werd het zo moeilijk om toegang te krijgen tot externe financiering, cruciaal voor de bedrijfsmodellen van private-equity- en hedgefondsen, dat de meesten gedwongen werden hun portefeuille te verkopen (Aalbers, 2016). De financialisering stopte echter niet; veel private-equityfondsen werden omgezet in REIT’s en beursgenoteerde vastgoedondernemingen en woningportefeuilles werden rechtstreeks verkocht aan beursgenoteerde vastgoedfondsen (Wijburg en Aalbers, 2017). De overname van woningportefeuilles door REIT’s en beursgenoteerde vastgoedfondsen noem ik de financialisering van huurwoningen 2.0 (Wijburg et al., 2018).

In tegenstelling tot private-equity- en hedgefondsen lijken REIT’s en beursgenoteerde vastgoedondernemingen een lange termijn beleggingsstrategie te hanteren om stabiele kasstromen voor hun aandeelhouders te creëren. Zij streven naar een ‘renteniersstructuur’ om de kasstromen, huurinkomsten en meerwaarden door de verkoop van individuele woningen te optimaliseren. Terwijl aandeelhouders een maximalisatie van de aandeelhouderswaarde verwachten, streven beursgenoteerde vastgoedondernemingen doorgaans naar een rendement van 4 tot 6% per jaar en zijn zij dus toegewijd aan het creëren van een continue kasstroom en bedrijfsinkomsten door het verhuren van woningen en het verkopen van individuele eenheden tegen winstgevende prijzen. Ten tweede proberen ze de nettowaarde van de portefeuille te verhogen, bijvoorbeeld door zich te richten op kerninvesteringsstrategieën, gentrificatie-effecten te stimuleren door middel van moderniseringen en renovaties, het optimaal gebruik maken van huurreguleringen en -subsidies en door samen te werken met lokale overheden om de ontwikkeling van de wijk te stimuleren. In plaats van de ‘pure’ speculatieve strategieën van ‘goedkoop kopen en duur verkopen’, richten de nieuwe verhuurders zich op lange-termijnvastgoedbeheer. Toch zijn ook REIT’s en beursgenoteerde vastgoedbedrijven vooral gericht op het onttrekken van (potentiële) waarde aan voormalige vermarkte en niet geheel vermarkte woningen.

De Financialisering van de Belgische Huisvesting

België is een land van huiseigenaren. Reeds in 1850 werd huiseigendom beschouwd als een politiek doel om redenen van sociale stabiliteit, welvaart en het vermijden van sociale onrust. Sinds de eerste wet op de woningbouw van 1889 wordt het gepromoot als de bevoorrechte vorm van eigendom, geïnspireerd door de nadruk die de Napoleontische Code legt op het privé-eigendomsrecht als een van de fundamenten van het maatschappelijk middenveld (De Decker, 2011) en wordt het verder ontwikkeld met een focus op eengezinswoningen, met als doel het creëren van een stabiel gezin. Geconfronteerd met de economische en sociale crisis van de jaren dertig van de vorige eeuw koos de Belgische regering ervoor om de steun aan de huiseigenaars voort te zetten. De focus lag op huizen in de stadsrand en op het platteland, met als doel de werknemers over het hele land te verspreiden en de concentratie van grote werkloze bevolkingsgroepen in stedelijke centra en alle negatieve gevolgen zoals alcoholisme en moreel verval te vermijden. De katholieke moraal die tot uiting kwam in het huisvestingsbeleid was dan ook een belangrijke strategie. In lijn met die ideeën werd een hypothecair krediet niet in de eerste plaats beschouwd als een schuld, maar eerder als iets dat de werknemers zou disciplineren en hun betrouwbaarheid zou verhogen; ze zouden rellen en stakingen vermijden om de maandelijkse termijnen van hun hypotheek te kunnen betalen (Smets, 1977). Opeenvolgende regeringen bevorderden huiseigenaarschap als een moraliserende en disciplinerende strategie om weerstand te bieden aan maatschappelijke onrust en om het politieke conservatisme en de hegemonie van het katholieke denken te beschermen.

Na de Eerste Wereldoorlog werden individuele subsidies verstrekt voor de wederopbouw van huizen en verdere subsidies werden verstrekt aan alle individuen die huiseigenaar werden. In 1928 werd de sociale hypotheekinstelling (Woningfonds) opgericht om goedkope leningen te verstrekken aan grote gezinnen en blijft tot op de dag van vandaag actief (De Decker, 2011). In 1948 zorgde de wet De Taye voor de opkomst van België als land van massawoningbezit. In de jaren veertig en vijftig van de vorige eeuw werden meer dan 350.000 subsidies verstrekt om de eigendom van een woning te vergemakkelijken. In 2005 voerde de federale regering de zogenaamde Woonbonus in, een vorm van hypotheekrenteaftrek. Na in 2014 verantwoordelijk te zijn geworden voor het huisvestingsbeleid, heeft de Vlaamse regering de Woonbonus met een derde verlaagd, voornamelijk als budgettaire maatregel en is nu van plan deze af te schaffen. Het Brusselse gewest heeft de Woonbonus reeds in 2017 afgeschaft en Wallonië heeft de premie in 2016 omgezet in een Chèque Habitat.

De Woonbonus heeft ondertussen de woonprijzen opgeblazen omdat de meeste kopers de Woonbonus gewoonweg gebruiken om duurdere woningen te kopen en zo de woonprijzen op drijven in plaats van ze betaalbaarder te maken, zoals de doelstelling van het beleid was (Vastmans et al., 2016). Tussen 2005 en 2013 is het huiseigenaarschap van de 40% laagste inkomens in Vlaanderen met negen procentpunten gedaald. In ongeveer dezelfde jaren (2003–2011) is de hypotheekschuldquote voor heel België gestegen van 29,5% tot 47,2% (en met 54,7% in 2017) en zijn de huizenprijzen bijna verdubbeld (EMF, 2017; 2018). In die zin is of was de Woonbonus een typisch financialiseringsinstrument, aangezien hij de toegang tot financiering heeft verbeterd met het paradoxale gevolg dat de betaalbaarheid van de huisvesting eerder af- dan toeneemt, terwijl tegelijkertijd de schuldenlast van de Belgische huishoudens wordt opgeblazen.

Hypotheeksecuritisatie is in België minder belangrijk, maar mag ook niet onderschat worden. Terwijl de Belgische banken in 2005, niet lang voor de wereldwijde financiële crisis, ‘slechts’ 2 miljard euro aan nieuwe door woninghypotheken gedekte securisaties (RMBS) hebben uitgegeven en de markt in de jaren 2007–2009 in landen met veel grotere markten is ingestort, was dit vreemd genoeg een periode waarin de Belgische banken veel meer RMBS’s zijn gaan uitgeven, met een piek van meer dan 19 miljard euro in 2009, een bijna vertienvoudiging in slechts vier jaar tijd (AFME, 2019). In 2018 daalde de nieuwe uitgifte tot 9,5 miljard euro, wat nog steeds een bijna vervijfvoudiging is ten opzichte van 2005. Bovendien was eind 2018 60,9 miljard euro aan Belgische hypotheken gesecuritiseerd, op een totale hypothecaire schuld van 242,7 miljard euro. Met andere woorden, ruwweg een kwart van de Belgische hypothecaire schuld is gesecuritiseerd (AFME, 2019). Hoewel dit in internationaal perspectief niet extreem is — het aandeel is hoger in Nederland en het Verenigd Koninkrijk — ligt het ruim boven het Europese gemiddelde, zodat de bewering dat Belgische banken nauwelijks gebruik maken van hypothecaire securitisatie een mythe is.

REIT’s zijn sinds 1995 actief in België en staan sinds 2014 bekend onder de naam Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV). De grootste Belgische REIT’s worden beheerd door AG Real Estate, een dochteronderneming van Ageas. Een andere grote REIT is Befimmo.[2] Voorlopig richten de Belgische REIT’s zich vooralsnog vooral op commercieel vastgoed, zoals kantoren en winkels, maar het ziet ernaar uit dat dit langzaam aan het veranderen is, aangezien residentiële REIT’s internationaal steeds meer ingang vinden. We kunnen ook verwachten dat de buitenlandse REIT’s zullen uitbreiden naar België.

Een ander belangrijk aspect van woningfinancialisering is de bouw en ontwikkeling. De focus van Romainville (2017) op de woningbouwsector toont aan hoe oorspronkelijk niet-financiële bedrijven niet alleen gedomineerd worden door financiële praktijken, maar ook hoe ontwikkelaars zich transformeren tot bedrijven die financiële activiteiten ontplooien. Op basis van een groot aantal voorbeelden uit haar studie over de productie van woningen in Brussel, concludeert Romainville:

We zien hoe divers het financialiseringsproces kan zijn in de sector van de woningbouwproductie. Er zijn financiële instellingen die hun eigen vastgoeddochteronderneming oprichten om hun kasinstroom te investeren; financiële instellingen die bedrijven hebben gekocht die toevallig al een vastgoeddochteronderneming hadden. Er zijn beursgenoteerde vastgoedbedrijven die van kantoor naar woningen zijn overgestapt. Er zijn holdings die hun activiteiten diversifiëren vanuit allerlei meer “traditionele” sectoren, die zijn beginnen te investeren in onroerend goed. (Romainville, 2017)

Huisvesting en andere vormen van onroerend goed zijn altijd al een goede investering geweest voor sommige onderdelen van het grootkapitaal, maar in de hedendaagse gefinancialiseerde economie is residentieel onroerend goed een belangrijke investering voor huiseigenaren, kleine beleggers die huisvesting als een pensioenvoorziening zien, een reeks (middel-)grote bedrijven die meer winstpotentieel zien in onroerend goed dan andere economische sectoren, institutionele beleggers zoals pensioenfondsen die op zoek zijn naar beleggingsobjecten voor de middellange tot lange termijn (en deze via participatiemaatschappijen en andere fondsen beleggen) en een reeks andere financiële actoren zoals participatiemaatschappijen en hedgefondsen die geïnteresseerd zijn in het ‘goedkoop kopen en duur verkopen’ en doorgaans gedurende een paar jaar grote huisvestingportefeuilles aanhouden.

Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles

Manuel Aalbers is Hoogleraar geografie aan de KU Leuven, auteur van het boek The Financialization of Housing (Routledge, 2016) en vele papers over dit onderwerp, die te downloaden zijn op https://kuleuven.academia.edu/ManuelAalbers