Ter voorbereiding van een workshop van het ‘militant research’ netwerk over socialiseren van huisvesting…
Er is geen enkel ander land dat zo veel betaalbare sociale huisvesting heeft gerealiseerd als Nederland. In Nederland is bijna één op de drie woningen een sociale huurwoning. Oostenrijk is goede tweede met bijna een kwart, maar in de meeste westerse landen gaat het om zo’n 10 tot 15 procent van de woningvoorraad.
Maar ook in Nederland staat die verworvenheid zwaar onder druk en het percentage (sociale) huurwoningen daalt
Om de specifieke toestand van de sociale en publieke huisvesting in Nederland te begrijpen, is het goed om de ontwikkeling daarvan te bekijken.
Voor Amsterdam geldt:
“Op 1 januari 2018 waren er 166.299 woningen en begin dit jaar waren dat er 166.333. Dat betekent dat de afname van de voorraad sociale huurwoningen van corporaties na meer dan 25 jaar een halt is toegeroepen.”(bron: website gemeente Amsterdam) De groei is echter voor een deel toe te schrijven aan de productie van kleinere en tijdelijke units (voor studenten en vluchtelingen) Tegelijkertijd is er een duidelijke trend van afbraak van sociale woningen in de binnenstad en verplaatsing naar buiten de ring.
Maar eerst de geschiedenis
Al halverwege 1800 ontstonden de eerste ‘charitatieve’ woningbouw, veelal door de eigenaren van fabrieken voor de arbeiders die daar werkten.
Daarna gingen de ‘zuilen’ (religieus, liberaal, socialistisch en humanistisch) voor hun eigen leden verenigingen voor woningbouw opstarten. Dit was aanvankelijk slechts woningbouw op kleine schaal. Maar het model: woningbouwverenigingen voor leden werd de standaard.
Eind 1800 was er een sterke opkomst van radicaal linkse organisaties en revolutionaire eisen, er ontstond grote druk op ‘de staat’ om de armoede en ellende op te lossen. Liberalisme kreeg ook steeds minder aanhang, het was het ontstaan van het begrip ‘volkshuisvesting’.
De Woningwet 1901 was een groot compromis, eigenlijk was het vanaf het begin een ‘Public Private Partnership’, maar daarmee werd het wel officieel beleid dat overheid volkshuisvesting ondersteunt.
Volgens de Canon Volkshuisvesting) (Canon volkshuisvesting is ontwikkeld met steun van het ministerie van BZK, Aedes en 16 woningcorporaties):
De Woningwet maakte de volkshuisvesting weliswaar tot een ‘zaak van het Rijk’, maar in de uitvoering was het een ’taak van gemeenten’. Zij werden vervolgens geacht ‘het particuliere initiatief’ alle ruimte te bieden. De overheid regelde dus uitdrukkelijk niet zelf de volkshuisvesting, zoals bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk. Om het particuliere initiatief te stimuleren stelde het Rijk via gemeenten leningen ter beschikking aan door het Rijk goedgekeurde (jargon: ‘toegelaten’) woningbouwverenigingen (einde citaat)
Na WO 1 ging ook de gemeente zelf bouwen (woningwetwoningen) (Wie Bouwt? Wibaut) Canon: Niet alleen in Amsterdam waait kort na de Eerste Wereldoorlog een socialistische wind. Ook in steden als Groningen, Rotterdam, Haarlem, Utrecht, Hilversum en Den Haag gaat de gemeente woningwetwoningen bouwen – vaak pas na heftige debatten in de gemeenteraad. Van de 25.000 woningen die in 1920 in Nederland zijn gebouwd, waren er ruim 13.000 van corporaties en zo’n 8.000 van gemeenten. Nogal eens zijn het SDAP-wethouders die hier het voortouw in nemen; reden waarom wel van het `wethouderssocialisme` gesproken wordt.
(…)
In de loop van de jaren twintig bouwt de regering de steunmaatregelen voor woningwetbouw in hoog tempo af en krijgt de particuliere bouw weer de wind in de zeilen. Dat is bijvoorbeeld te zien aan de bouwcijfers van 1939: van de 37.000 nieuwe woningen in dat jaar zijn er nog maar 2.000 door corporaties en 1.000 door gemeentelijke woningbedrijven gebouwd. Die verhouding verandert pas weer na de Tweede Wereldoorlog tijdens de wederopbouw.
Tijdens de crisis in de jaren 1930 is er sprake van een regelrechte huurdersopstand: Deze wordt hard neergeslagen.
(…)
Vanaf de jaren zeventig doen de corporaties vooral de klassieke massale gezinsbouw en de gemeentelijke woningbedrijven steeds meer onderhoud en renovatie en bijzondere bouw. Want mensen met niet-standaard woonwensen kloppen als eerste bij gemeenten aan. Dus woningbedrijven krijgen als vanzelf een rol in die nieuwe ontwikkelingen: woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, inspraak in de stadsvernieuwing, opkopen van kraakpanden, nieuwe beheersvormen.
De sociaaldemocratische periodes (na de WO1 en na WOII) waarin de overheid een deel van de woningvoorzining voor zijn rekening neemt, zijn van korte duur.
Gemeentes uitgespeeld
Midden jaren tachtig raakt de rol van gemeentelijke woningbedrijven langzaam uitgespeeld. Zo’n driehonderd gemeentelijke woningbedrijven met een kleine 400.000 woningen moeten los komen van de lokale overheid. Privatisering: daar wordt veel heil van verwacht in de no-nonsense kabinetten-Lubbers. In 1989 legt staatssecretaris Enneüs Heerma (1944-1999) met zijn nota Volkshuisvesting in de jaren negentig de grondslag voor de verzelfstandiging van de woningcorporaties. In die nieuwe visie is geen plaats meer voor gemeentelijke woningbedrijven. Per 1 januari 1997 gaan verreweg de meeste woningbedrijven verder als zelfstandige `toegelaten instelling` of hun woningbezit gaat over naar andere corporaties.
Conclusie (Canon) De laatste jaren wordt steeds duidelijker dat gemeenten met het prijsgeven van hun eigen woningbedrijven ook een instrument kwijt zijn in hun woningmarktbeleid. In de jaren tien van de eenentwintigste eeuw is bijvoorbeeld de betaalbaarheid van woningen een steeds groter probleem, terwijl de huren door overheidsbeleid steeds verder stijgen. In Amsterdam gaan (linkse) stemmen op om als gemeente zelf weer een woningbedrijf op te richten om betaalbare woningen te bouwen. Ook in Assen klinken deze geluiden als mogelijkheid om de door de gemeente aangekochte bouwgrond niet ongebruikt te laten. Maar verder dan losse opmerkingen is het (nog?) niet gekomen. (einde citeren canon)
Woningbezit
Beleid is sinds de jaren 1970 steeds meer gericht op eigen woningbezit (denk aan hypotheekrente-aftrek) en afgelopen jaren ook gepaard met het duur maken van huren (VVD-beleid), het beperken van toegang tot sociale huisvesting, en het doen afkalven van huurdersrechten (denk aan allerlei tijdelijke huurcontracten, campuscontracten, nu ook nog ‘passend wonen’)
(Van wikipedia over het Gemeentelijk Woningbedrijf:)
Begin jaren negentig was het zowel gemeentelijk als rijksbeleid om te zorgen voor een duidelijke verdeling van taken tussen de woningcorporaties en de gemeente, en te zorgen voor meer onafhankelijkheid van de gemeente bij de distributie van de schaarse sociale-huurwoningen. Het optreden van de gemeente als sociale verhuurder paste daar niet in.
Op 17 december 1992 besloot de gemeenteraad van Amsterdam daarom dat het Gemeentelijk Woningbedrijf zou worden geprivatiseerd. Op 31 december 1993 ging het als zelfstandige stichting verder onder de naam Stichting Het Woningbedrijf Amsterdam. Tussen 2004 en 2014 fuseerde deze stichting met woningcorporaties in Almere, Amsterdam, Alkmaar, Haarlem, Haarlemmermeer en Weesp tot de huidige Stichting Ymere, waardoor een van de grootste woningcorporaties van Nederland ontstond. (Wikipedia over Gem Woningbedrijf Amsterdam)
Beleid is nu: (Citaat Griffioen/Heykamp):
-
Het gedwongen afstoten van de betere sociale huurhuizen;
-
het tot norm verheffen van duur wonen;
-
De financialisering van het wonen.
En nota bene:
Nederland heeft 3,2 miljoen huurhuizen, waarvan 2,7 miljoen in de sociale sector. Volgens het kabinet hebben tot 1 miljoen sociale huurwoningen een dusdanige kwaliteit dat ze geliberaliseerd kunnen worden. Lees: dat betekent dat ze overgeheveld worden naar de vrije sector, waarmee er een huurstijging in zicht komt van 20 tot 25 procent. Dus: meer marge. Beleggers uit Nederland en het buitenland watertanden bij zoveel potentieel.
Aldus Mirjam de Rijk (een serie artikelen in weekblad De Groene Amsterdammer)
Ze schrijft ook: Het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties nam sinds 2009 met 260.000 af, van 2,27 miljoen naar 2,01 miljoen in 2015, door verkoop en door ‘liberalisatie’. Terwijl het aantal mensen dat op zo’n woning is aangewezen in diezelfde periode met enkele honderdduizenden toenam.
Huishoudens met een gezamenlijk bruto inkomen van 36.000 euro of meer (netto 2400 per maand) kunnen sinds begin 2011 niet meer terecht in de sociale huur, en zijn aangewezen op een koopwoning of een huurwoning van een particuliere verhuurder. In veel steden betaal je voor commerciële huurwoningen gauw 1500 euro of meer per maand en koopwoningen zijn onbetaalbaar. (…)
De hoofdlijn is dat de ‘markt’ – dat wil zeggen vastgoedontwikkelaars en beleggers – het werk van woningcorporaties zo veel mogelijk moet overnemen.
(…)
Bovendien werd de lijn – de sociale huur is er alleen voor de laagste inkomens, meer markt, hogere huren – al eerder ingezet.
Minister Blok wilde de corporaties eigenlijk dwingen een miljoen woningen te verkopen, zo bleek voorjaar 2013 uit een uitgelekt stuk. Wat hem betrof zouden corporaties alleen nog huurwoningen beheren voor de allerlaagste inkomens (grofweg 22.000 bruto voor alleenstaanden, 30.000 voor meerpersoonshuishoudens, de huurtoeslaggerechtigden). Alle overige woningen, en de huurhoogte daarvan, moesten overgelaten worden aan de vrije krachten van vraag en aanbod. Daarbij vergeleken vielen de uiteindelijke maatregelen mee.
Citaat uit artikel Justus Uitermark: In the late 1980’s, the Amsterdam government had protested against the national policies to privatize the housing market, but during the course of the 1990s it began to adopt such policies. The government no longer considered the large stock of social housing as an achievement of social struggles, but instead came to view that stock as an impediment to awell-functioning housing market. (Justus Uitermark, An in memoriam for the just city of Amsterdam, Justus Uitermark)
Europa
Daar kwam bij dat Europese regelgeving de staatsubisidie aan huisvesting aan banden ging leggen. (Canon) : Uiteindelijk was het minister Eberhard van der Laan die in 2009 een doorbraak wist te forceren. Hij kwam overeen dat er een inkomensgrens gehanteerd zou worden bij het toewijzen van nieuwe woningen. Ten minste 90 procent van de huurwoningen met een huur beneden de maximale huurtoeslaggrens (toen € 648, inmiddels in 2015 € 711) moet bij vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000 (inmiddels bijna € 35.000). Dat betekende dat ruim 40 procent van de Nederlandse huishoudens nog voor een sociale huurwoning in aanmerking blijft komen. De andere 10 procent van de vrijgekomen woningen mocht worden toegewezen aan mensen met een hoger inkomen.
(Noot: ook belangrijk, volgens canon: Er moest een ‘Berlijnse muur’ worden opgetrokken tussen strikte volkshuisvestelijke sociale werkzaamheden (in jargon DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten.)
Conclusie
Conclusie: de ‘subprime’crisis van 2008 bood de gelegenheid voor een breekijzer voor neoliberale shocktherapie. Woningbouwbedrijf Vestia dreigde om te vallen omdat ze had zitten speculeren op de financiële markten. Om haar te redden moesten de gezamenlijke woningbouwbedrijven in de buidel tasten en er werd een deel van de sociale woningvoorraad (10.000 huizen) op de markt gegooid
Dat zijn de woningen die eerst door Round Hill Capital werden gekocht, en tien jaar later doorverkocht aan het Zweedse heimstaden (zie https://www.globalhousingdebt.org/nl/zweedse-investeerders-en-de-grote-uitverkoop-van-woningen/).
Nu betreden zowel binnenlandse (Pinnacle van Prins Bernhard cs) als buitenlandse (de hele serie, en nu ook Blackstone) de Nederlandse huizenmarkt. Securitisatie van de hypotheekmarkt maakt dat mogelijk, maar ook de door deregulering opengeschoven huizenmarkt. De CEO van het grote Duitse vastgoedbedrijf Vonovia verklaarde op zijn laatste aandeelhoudersvergadering dat met gretige ogen naar de Nederlandse markt wordt gekeken en wachten op “gunstige ontwikkelingen” om daar in te springen.
Zij bepalen dus deels het lot van de huisvesting in Nederland doordat ze handelen met de koopwonigen en het vastgoed voor commerciële verhuur. De niet- of minder commerciële verhuur, de zogenaamde sociale huisvesting wordt in toenemende mate moeilijk toegankelijk door schaarste en beperkende regelgeving. Tegelijkertijd eroderen de rechten van huurders en worden tijdelijke contracten steeds meer de norm.
Wat je noemt een uitdaging voor bewegingen voor betaalbare huisvesting voor iedereen en een goede reden om de strijdkreet “socialiseer huisvesting in heel Europa” in het vaandel te schrijven
——————–
Bronnen: Canon Volkshuisvesting Nederland
An in memoriam for the just city of Amsterdam, Justus Uitermark (pdf)
Erik Duivenvoorde: Een Voet Tussen de Deur
Te koop: de sociale huurwoningen van Nederland (prijs: meer ongelijkheid) Roel Griffioen en Abel Heijkamp, De correspondent
Serie Mirjam de Rijk in de Groene Amsterdammer
Wet: Besluit toegelaten Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
(Foto: Complex gemeentewoningen in Transvaalbuurt Amsterdam van architect Jan Gratama aan de Schalk Burgerstraat, hoek Transvaalstraat
(CC BY-SA 3.0 wikipedia)