Eind maart werden we ineens opgeschrikt door het nieuws dat de Zweedse investeerder Heimstaden AB zich in een klap had ingekocht in de Nederlandse woningmarkt. Wat is er gaande, en waarom moeten we daar wel of niet van schrikken?
Van het oorspronkelijke bericht op nu.nl (van 27 maart) worden we niet heel veel wijzer. We leren daaruit voornamelijk dat het Zweedse bedrijf bijna 10.000 woningen in Nederland overneemt van “de Britse investeerder Round Hill Capital”. En dat Heimstaden in totaal – dus internationaal – zo’n 50.000 woningen of gebouwen bezit. Daarmee zijn ze lang niet de grootste, de Duitse onderneming Vonovia heeft er bijvoorbeeld meer dan 300.000.
Het is een zoveelste bericht in een serie die aantoont dat er rare dingen op de Nederlandse huizenmarkt gaande zijn. Eerder werden we opgeschrikt door berichten dat snelle jongens waaronder een heuse prins bezig waren dergelijke ‘portefeuilles’ aan te leggen. Waar vroeger hoofdzakelijk louche huisjesmelkers in afbraakbuurten konden toeslaan, is het nu kennelijk gewoon beleggingsbusiness geworden. En het is door die schaalvergroting een markt geworden die interessant is geworden voor internationale beleggers. Dat verschijnsel is nu wat bedoeld wordt met ‘financialisering’. Op een lezing in Wijkcentrum d’Oude Stad heeft onlangs financieel geograaf Rodrigo Fernandez kort uiteengezet hoe dat in zijn werk gaat.
Voorgeschiedenis
In een bericht in de Volkskrant lezen we over de voorgeschiedenis van de woningen die nu.nl niet de moeite waard vindt om te vermelden.
Veel van de aangekochte huizen waren eigendom van Nederlandse woningstichtingen. De corporaties raakten in financiële problemen door corruptieschandalen en slechte investeringen. Om de financiële nood te lenigen droegen zij het eigendom van honderden woningen over aan het Woninginvesteringsfonds (WIF). Dat zou zorg dragen voor verkoop.
En dat deed het WIF dus: aan Round Hill Capital. Die heeft nu zijn rendement ruimschoots binnen en verkoopt de boel weer door aan het Zweedse bedrijf:
De Nederlandse woningmarkt staat in toenemende mate in de belangstelling van buitenlandse vastgoedbeleggers. Door de gestegen huizenprijzen kunnen veel sociale huurwoningen (met een maximale huur van 720 euro) bij het wisselen van huurder worden overgeheveld naar de vrije sector. Vaak kan de huur dan flink worden verhoogd, niet zelden tot boven de 1.000 euro.
Het gaat hier dus om voormalige sociale huurwoningen die zo de vrije markt opgaan. Die zijn met overheidssubsidie gebouwd en worden nu voor de aandeelhouder of investeerder te gelde gemaakt, waarna de huren stelselmatig de lucht inknallen. De reden dat de corporaties met hun bezit in de financiële problemen geraakt waren, had trouwens veel te maken met de crisis die in 2008 was losgebarsten, en die alles te maken had met ondeugdelijk woonbeleid e instortende hypotheekmarkten.
Ook een interessante observatie bij een bericht hierover van RTL: De Zweedse belegger vindt Nederland interessant wegens het groeiende woningtekort en de jaarlijkse huurverhogingen die hoger zijn dan de inflatie.
Blackstone
Het tweede bericht dat de polder op deed schrikken betrof een bedrijf dat berucht is vanwege het ‘raiden’ van huizenmarkten: Blackstone (niet te verwarren met de vermogensbeheerder Blackrock, die is ooit afgesplitst van Blackstone).
Maar Blackstone dus, een gigantische ‘durfinvesteerder’uit de VS, onder andere bezitter van de Hilton hotelketen. Die blijkt de laatste tijd vastgoed op te kopen in Nederland. Dat doet het bedrijf niet door spectaculaire overnames van hele portefeuilles, maar door afzonderlijke partijen te scouten via een Nederlandse partner (Flow Real Estate). In media werd gespeculeerd over de bedoelingen van Blackstone in deze. Geruststellend werd geconcludeerd dat het waarschijnlijk ging om investeringen voor langere tijd en dus niet om het bezit zo snel mogelijk leeg te zuigen en weer door te verkopen.
Niets aan de hand?
De Delftse deskundige Peter Boelhouwer (hoogleraar Huizenmarkt) is er in ieder geval gerust op: volgens hem maakt het allemaal niets uit, maar dat roept hij de hele tijd, je zou er bijna wat van denken. Over de Zweedse aankoop vertelt hij bij RTLZ:
Ondanks de voor huurders beangstigende woorden over huurverhogingen, hoeven zij niet per sé bang te zijn dat de huren ineens omhoog schieten. “Ze zullen de huren niet te snel verhogen omdat het verloop van huurders dan te hoog wordt. Dat kost ook geld, want dan staat een woning een tijdje leeg.”
Dat zou wel eens kunnen kloppen, maar waar het werkelijk om gaat is dat het een manier is om geld te slaan uit sociale huurwoningen die geliberaliseerd worden als de huurder vertrekt. In de Nederlandse verhoudingen geschiedt dat meestal vrijwillig. Maar ook dan verdwijnen er zo woningen met relatief lage huren en komt er iets onbetaalbaars voor in de plaats.
Het onvolprezen Follow the Money besteedde destijds aandacht aan de WIF-Round Hill-deal en kwam tot de conclusie dat “Het argument dat er met de verkoop maatschappelijk vermogen wordt verkwanseld, heeft het niet gered.”
Ook de corporaties hadden toentertijd geprobeerd de verkoop tegen te houden, maar dan vooral omdat ze vreesden verlies te draaien op de verkoop. En de woonbond:
Ook de Woonbond is tegen de verkoop van de WIF-woningen aan de Engelse belegger, maar om een andere reden. De Woonbond vreest voor hogere huren, slechter onderhoud en slechtere dienstverlening als de woningen in handen komen van de commerciële belegger. De bond wil daarom dat de huizen in de sociale huursector blijven.
Tevergeefs. De VVD-er Blok gaf op 5 februari 2015 toestemming voor de transactie.
Eerder over berichtten we al over Blackstone en de reactie van bewoners van Barcelona die de Amerikaanse ‘durfinvesteerder’ over zich heen kregen: “probeer het niet, “was hun reactie, “we weten jullie te vinden.” Dat lijkt voorlopig een betere reactie op dergelijke overnames, waarbij het natuurlijk niet veel uitmaakt of die nu van over de grens komen of gewoon van een volbloed Nederlandse huisjesmelker.